English فارسی
دو شـنبه ۲۵ شهریور ۱۳۹۸
عضویت در خبرنامه عضویت در خبرنامه
نرخ بهره بانکی
$ £  
3.77 0.78 1.99 : ثابت
1.839 -0.26 0.892 : شناور
سرویس های خارجی
UP EDFI َADFIAP Asian Bankers Association World trade organization Unctad DOWN
آرشیــو
اخبار روزانه
راه کنترل تورم در گذر از تحریم راه کنترل تورم در گذر از تحریم
گر بخواهیم به یکی از اصول مادر تخصصی اقتصاد در هر کشوری بپردازیم، زمین و ساختمان از عوامل تاثیر گذار محسوب می شـــود به طوری که سرمایه گذاری بی رویـــه در این صنعت، کشـــور ها را دچـــار عواقب رکود اقتصادی می کند

 

اســـتفاده از زمین و ملک حق مسلم شهروندان آن کشور است به طوری که زمین محدود و قابل افزایش نیست، پس کنترل سرمایه گذاری در این بخش از نکات حائز اهمیت برای اقتصاد کشور ها به شمار می رود. زمانی اقتصاد کشوری به شکوفایی می رسد که نقدینگی به طور مداوم در گردش باشـــد؛ وقتـــی نقدینگی درمورد سرمایه گذاری انجام شـــده قفل و از گردونه گردش خارج می شود، بخشـــی از اقتصاد که می توانست از این حجم نقدینگی اســـتفاده کند محروم می شـــود و اگر وسعت و تعداد این نوع ســـرمایه گذاری ها زیاد شود، کشور در رکود اقتصادی فرو می رود و چون این نوع صنعت براساس نیاز اولیه ترسیم می شود و ســـرمایه گذاران توقع دارند میزان سرمایه گذاری انجام شده دارای بازده سرمایه گذاری باشد و هرساله عاوه بر سود سالیانه، افزایش حجم سرمایه گذاری را نیز دربر داشته باشد و حداقل به میزان کااهای واسطه ای سودآور باشد، درنتیجه برای برآورده شدن انتظارات بیهوده و بی رویه قیمت زمین و ملک را سالیانه و بدون حساب و کتاب افزایش می دهند و متقاضیان هم مجبور هستند با شرایط اعامی خود را تطبیق دهند، درصورتی که سرمایه گذاری در زمین و مسکن به عنوان سرمایه ثابت محسوب شده و سود مورد انتظار باید بسیار پایین تر از کااهای واسطه ای لحاظ شود چون ریسک پایین تری دارد. سرمایه گذاری کااهای واســـطه ای ازجمله طا، سکه، ارز و حتی خودرو، ریسک بااتری را شامل می شود. از آنجا که پایه محاســـبات ســـرمایه گذاری خرد، مسکن و زمین است، با افزایش قیمت های فروش که به دنبال آن ن ر خ اجاره بها نیز افزایش خواهد داشت، نرخ سرمایه گذاری نیز افزایش می یابد و با توجه به عوامل تاثیرگذار در شاخص های اقتصادی هر کشـــوری و شرایط بیرونی سرمایه گذاری ها محدودتر می شود که البته کشورها و شهرهای توریست پذیر، برخی استثنائات را شامل می شوند. به طـــور مثال اگر ســـرمایه گذاری کوچـــک در یک مغازه میوه فروشی را که خدمات واسطه ای به شمار می رود بررسی کنیم، در سال 97 نرخ اجاره بهای یک مغازه میوه فروشی به متراژ 40 متر واقع در خیابان میرداماد ماهیانه 24 میلیونتومان بود که براســـاس نظر مالک برای تمدید قرارداد در سال 98 ،70 میلیون تومان به صورت اجاره بهای ماهیانه درخواست شده است که اگر افزایش هزینه های دستمزد کارگـــر، حمل ونقل میوه از مبدأ برای توزیع، مالیات، بیمه و هزینه های انرژی و در کل ســـود را محاســـبه کنیم، این سرمایه گذار خرد باید سالیانه حداقل100 میلیون تومان درآمد داشـــته باشد که 70 درصد آن به مالک مغازه تعلق دارد، پس باید چندین برابر روی اجناس بکشـــد تا بتواند صرفا هزینه های مربوطه را تامین کند؛ به این طریق است که تورم ایجاد می شود. با رکودی که در تثبیت سرمایه گذاری و قفل شدن نقدینگی ایجاد شده، شـــاهد رکود تورمی که بدترین حالت در علم اقتصاد است، خواهیم بود. در این حالت نقدینگی از سمت کارآفرینان به سمت سرمایه گذاران ملکی کشیده می شود و آن دســـته از سرمایه گذاران ملکی که سود سرشار در این نوع سرمایه گذاری را لمس می کنند، نقدینگی ایجادشده را بیشتر در همین زمینه هدایت می کنند که دوباره شاهد قفل نقدینگی خواهیم بود؛ یا آن را در راســـتای کااهای واسطه ای مانند ارز و سکه بدون اطاع از شرایط اقتصادی بازار صرف می کنند که موجب به هم ریختگی در این زمینه و افزایش بی رویه و ایجاد تورم می شود؛ در صورت ادامه این روند در آینده ای نزدیک به یک کشور سرمایه داری قطعی تبدیل خواهیم شـــد و فاصله طبقاتی نیز بسیار گسترده م ی شود و ظریب جینی نامتعادل خواهد بود. پس ازمه اینکه توازنی در توزیع ثروت در کشـــور داشـــته باشیم و میزان نقدینگی را نیز تحت کنترل درآوریم، تصویب قوانینی مانند بسیاری از کشورهای توسعه یافته در راستای سرمایه گذاری در صنعت زمین و ساختمان است. به نوعی با این قوانین می توانیم سرمایه را به سمت طرح های مولد اقتصادی هدایت کنیم و ضمن مهار نقدینگی، در شکوفایی اقتصادی کشورمان نیز گام برداریم. در اغلب کشورهای اسکاندیناوی مانند سوئد، سرمایه گذاری در ملک محدود است و هر شخص می تواند صرفا یک ملک در یک شهر و جمعا دو ملک در سطح کشور داشته باشد و درصورتی که به هر دلیل تصمیم به خروج از کشور و اجاره ملک مورد نظر داشته باشد باید با قیمت های مصوب دولتی و تحت نظارت دولت این کار انجام شود؛ این محدودیت ها به اشکال مختلف در بیشتر کشورهای اروپایی ازجمله آلمان دیده می شود؛ حتی در کشور آمریکا نیز سرمایه گذاری در ملک با شرایط خاص مجاز است و باید توسط شرکت های مجاز صورت پذیرد و کسانی که تمایل به سرمایه گذاری در این صنعت را دارند باید سرمایه مورد نظر را تحویل شرکت های سرمایه گذاری ساختمانی دهند و پس از تکمیل پروژه اصل و ســـود تضمین شـــده را دریافت کنند که پس از کسر مالیات و هزینه های مربوطه پرداخت می شود؛ البته کشورهایی هم هستند که با توجه به توریست پذیر بودن، اقدام به فروش ملک به ســـرمایه گذاران خارجی می کنند و از این راه کســـب درآمد دارند، مانند شـــهری در جنوب اسپانیا یا کشور همسایه، ترکیه که در بیشتر موارد فروش این نوع اماک در حاشیه شهرها اتفاق می افتد و خریداران صرفا صاحب محدثات هستند و مالک زمین دولت است و بعد از انقضای مدت قرارداد، دولت ها با اخذ اجاره بهای سنگین در رابطه با زمین، درآمد بزرگی را از متقاضیان خارجی به دست خواهند آورد و مالکان نیز مجبور به پرداخت عوارض مصوب یا فروش ملک و کوچ به سرزمینی دیگر هستند. پس حفظ ملکیت در اقتصاد امری حیاتی است که کشور ما نیز از این روش پیروی می کند

در ایران ســـرمایه گذاری در ملک توســـط عامه مردم قابل انجام است و هر شخصی می تواند بدون هیچ گونه اطاع و تخصصی و حتی داشتن سواد خواندن و نوشتن، به این شغل مبادرت ورزد و صرفا با استخدام یک مهندس ناظر حتی بی تجربه مسکنی را احداث کند که از استانداردها و ایمنی ازم برخوردار نباشد و ساختمانی را که متری حداکثر دومیلیون و 500 هزار تومان تا سه میلیون تومان قیمت تمام شده آن است، تا متری 20 میلیون تومان بفروشد و بدون آنکه هیچ گونه مالیاتی به دولت بپردازد، سود چندین درصدی را به جیب بزند و هیچ کنترلی هم بر این نوع سرمایه گذاری از سوی دولت صورت نمی پذیرد. کمتر کشوری را در دنیا سراغ داریم که به این شیوه اداره می شود. با توجه به موارد عنوان شده، براساس سود سرشار و فرار مالیاتی و عدم نظارت کافی در این صنعت، سرمایه گذارانی در کشور وجود دارند که بیش از0 15ملک به نام شان در اداره ثبت اماک وجود دارد و تعدادشان هم زیاد است. این مورد را هم باید مورد نظر قرار داد که میزان تقاضا با عرضه کنترل می شود؛ در شرایط کنونی با توجه به اینکه جمعیت رو به کهنسالی کشور و میزان ساختمان های خالی از سکنه با اختاف ناچیزی در بیشتر شهرها هم تراز است، فقط در شهرهای بزرگ آن هم با توجه به مهاجرپذیر بودن، دولت باید برنامه ریزی محدودی را به سرمایه گذاران ارائه کند، لذا دولت باید در راستای اصاحات اقتصادی و نظارت کافی بر سرمایه گذاری و جلوگیری از پولشویی و سوداگری اقتصادی و گردش نقدینگی در هدایت سرمایه ها به سمت طرح ها و پروژه های مولد اقتصادی، موارد ذیل را سریعا در دستورکار قرار دهد:

* تعیین حد سقف رسمی اجاره بها براساس نوع شهر و منطقه

* الزام قراردادهای بلندمدت اجاره

* اخذ مالیات سنگین برای اماک تعیین تکلیف نشده و خانه های خالی

* تعیین تکلیف مازاد اماک سرمایه گذاران( تعیین مدت برای واگذاری و فروش(

* ممنوع شـــدن در مشارکت و سرمایه گذاری مســـتقیم در اماک توسط بانک ها،

نهاد های دولتی، خصولتی و عمومی

* افزایش هزینه نقل و انتقاات سند به صورت انتقال دوم

* تعیین مدت زمان برای سرمایه گذاران از زمان تکمیل پروژه تا واگذاری

* اجرای طرح لیزینگ ساختمان (اجاره به شرط تملیک(

* بررسی سرمایه گذاران فعلی اماک از لحاظ سوءظن پولشویی و فرار مالیاتی

* کنتـــرل و نظارت کامـــل دولت در این نوع ســـرمایه گذاری و واگذاری ها ازجمله

مشاوران املاک.

بازدید : 234 تاریخ : 1398/2/12 کـد : 276
نظرات ..
تصویر مجدد